17 липня 2018
"Розділяй і владарюй": чи є реконструкція або поділ майна перешкодою для його витребування законним власником?
Оригінал статті опублікований ресурсом Юридична Газета

Витребування майна з незаконного володіння є одним із найбільш дієвих способів захисту права власності у випадку, коли власник втратив своє право володіння на майно, після чого воно було неодноразово відчужено.

Однак тривалий час тлумачення судами статті 388 ЦК України нівелювало ефективність цього способу. Свого часу Верховний Суд України вказав, що із чужого незаконного володіння може бути витребувана лише індивідуально визначена річ. Виходячи з цього, суди відмовляли у задоволенні позовів власників про витребування майна, якщо це нерухоме майно, перебуваючи у незаконному володінні, хоча б найменшим чином змінювало індивідуальні характеристики – площу, поверховість, кількість приміщень чи їх найменування.

Суди на боці нових набувачів

Яскравим прикладом такого підходу є постанова Вищого господарського суду України від 05.04.2016 у справі № 922/4709/15, в якій суд касаційної інстанції погодився, що нежитлові приміщення, на які мав право власності позивач (індивідуально визначена річ) перестали фактично в тому ж вигляді існувати з того часу, як були проведені будівельні роботи з реконструкції приміщень. У результаті власник майна, з володіння якого майно вибуло на підставі скасованого судового рішення, недійсних торгів та без проведення розрахунків з ним, не зміг повернути майно через те, що незаконний володілець провів його реконструкцію.

Аналогічна позиція була дотримана Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ, який зазначив, що збільшення площі спірного майна свідчить про те, що об'єкт віндикації фактично припинив своє існування, що унеможливлює його витребування у відповідача в натурі (ухвала від 26.02.2014 у справі № 6-24881св13).

Фактично суди, без будь-якого нормативного обґрунтування, прирівнювали навіть незначну реконструкцію майна до припинення його існування та відмовляли власнику в його витребуванні.

Траплялися і випадки, коли суди відмовляли у задоволенні позовів про витребування майна через те, що в результаті поділу майна в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно закривався розділ на нерухоме майно із записом про право власності законного власника та створювався новий розділ/-и з записами про право власності нових набувачів з новими реєстраційними номерами. Суди стверджували, що індивідуальний реєстраційний номер є саме тією індивідуальною ознакою, яка відрізняє один об'єкт нерухомого майна від іншого, в т.ч. новоствореного об'єкта нерухомого майна.

У цьому разі суди обґрунтовували свій висновок посиланням на ч. 2 ст. 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (Закон), відповідно до якої у разі поділу об'єкта нерухомого майна відповідний розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються, реєстраційний номер цього об'єкта скасовується; на кожний новостворений об'єкт нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав, формується нова реєстраційна справа та присвоюється новий реєстраційний номер.

Таким чином, на думку судів, поділ майна і відкриття нового розділу свідчили про створення нового майна, яким законний власник-позивач ніколи не володів і тому не може його повернути.

Такий хибний підхід до тлумачення правових норм відкривав шахраям численні шляхи для незаконного заволодіння чужим майном і унеможливлював його повернення власником. Незаконний набувач майна міг провести роботи з реконструкції чи лише виготовити нову технічну документацію зі зміненими характеристиками майна, "поділити" майно в реєстрі речових прав — і цим довести, що воно є новоствореним та ніколи не належало позивачу-власнику.

Аргументи на захист законного власника

Вважаємо, що право законного власника підлягає захисту судом, незважаючи на поділ, реконструкцію чи вчинення незаконним набувачем інших дій, які спрямовані на видозміну нерухомого майна, з огляду на таке.

По-перше, положення Закону не можуть братися до уваги для визначення того, чи є об'єкт новоствореним. Ці питання врегульовує виключно Цивільний кодекс України. Дія зазначеного Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а не на відносини набуття чи припинення цих прав. Сама по собі реєстраційна дія по поділу об'єкта не може слугувати підставою припинення права власності його законного власника.

Натомість, виникнення речових прав на новостворене майно врегульовано статтею 331 ЦК України, відповідно до якої право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Отже, зі змісту ст. 331 ЦК України вбачається, що новоствореним є майно, яке є новозбудованим. Тому, якщо набувачем жодного нового майна не створювалось, а лише було поділено в реєстрі вже існуюче майно, то створені внаслідок формального поділу об'єкти не можуть вважатись новоствореними в розумінні норм ЦК України. Цю позицію підтримав Верховний Суд у постановах від 10.05.2018 у справі № 29/5005/6381/2011.

По-друге, навіть якщо набувач проводив будівельні роботи, спрямовані на поліпшення існуючого майна та зміну його характеристик, це не перешкоджає витребуванню "поліпшеного" майна законним власником.

Вважаємо, що до цих правовідносин має бути застосовано ч. 4 ст. 390 ЦК України, відповідно до якої добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Тобто, збільшення площі, реконструкція та добудова приміщень не свідчать про створення нового об'єкта нерухомого майна, а лише надають добросовісному набувачу право відшкодувати здійснені ним витрати на реконструкцію в порядку ч. 4 ст. 390 ЦК України.

Більше того, сама по собі наявність ч. 4 ст. 390 ЦК України «Розрахунки при витребуванні майна із чужого незаконного володіння» свідчить про те, що здійснення поліпшення нерухомого майна не може бути перешкодою у витребуванні цього майна власником, а є лише підставою для відшкодування власником понесених добросовісним володільцем витрат.

Таким чином, законодавство України не лише забезпечує захист права власності особи, з володіння якої майно вибуло та з часом видозмінилося, а й захищає права добросовісного набувача від втрати ним своїх інвестицій. Водночас, недобросовісний набувач позбавлений можливості скористатися таким правом.

За таких обставин судами також має враховуватися критерій пов'язаності "новоствореного" приміщення з раніше існуючим майном. Так, не є новоствореним об'єкт нерухомого майна, створений з прив'язкою до вже існуючої нерухомості, з використанням її функціональних елементів.

Застосування цього критерію дозволило судам касаційної інстанції дійти висновку, що добудова десятого поверху до вже збудованих дев'яти не спричиняє створення "нового" майна і дозволяє власнику витребувати поліпшену 10-ти поверхову будівлю (постанови Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 29/5005/6381/2011). Також цей критерій дозволив Верховному Суду України дійти висновку, що чотири "нові" квартири, утворені в результаті реконструкції, не є іншим (новоствореним) об'єктом нерухомості, відмінним від трьох раніше існуючих квартир (постанова Верховного Суду України від 06.06.2016 у справі № 6-121цс16).

Отже, правильне застосування правових норм забезпечує законному власнику ефективне повернення майна, що вибуло з його володіння, навіть якщо це майно було реконструйовано чи поділено незаконним володільцем. Принцип "розділяй і владарюй", який тривалий час застосовувався набувачами (в т.ч. недобросовісними) для того, щоб "узаконити" володіння неправомірно набутим майном, може бути нівельований за умови правильно побудованої позиції у судовому процесі.

Автор: Назар Білоцерковець